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Elegir un local para la franquicia

FRANQUICIADO
 
Cómo valorar un local comercial
 
Elegir un buen local: clave para el negocio
 
La vida de un local comercial podría resumirse en tres procesos: su creación (proyecto), su ejecución (reforma) y la continuidad de su buen estado (mantenimiento). La calidad del local en general pasa por la que presentan cada uno de estos procesos.
           
El local constituye el medio físico entre el producto y el consumidor. Es, por tanto, la herramienta básica de trabajo para quien quiere emprender una actividad. Saber reconocer y cuidar la calidad del local resulta imprescindible para competir en el mercado. Además, la ubicación de éste es básica, sobre todo en sectores como el del retail o la restauración.
 
Etapas de vida de un local
La primera de las etapas de vida de un local comercial, el proyecto (o creación), debe ejecutarse respetando las exigencias básicas. En la segunda de las fases, la ejecución (o reforma), normalmente se mide, por un lado, la calidad de las instalaciones (eléctrica, climatización, etc.) y, por otro lado, el nivel de los acabados. Cuando la calidad en estos aspectos es alta, el público lo percibe y lo valora. Normalmente, después de la reforma de un local muy antiguo se nota un fuerte incremento del público. La última de las fases de vida de un local comercial es el mantenimiento, gracias al cual el local sigue siendo nuevo, atractivo e innovador aunque pase el tiempo. El objetivo del mantenimiento es conservar el atractivo original.
 
La burbuja inmobiliaria
La burbuja inmobiliaria ha tenido efectos diversos sobre el mercado de los locales comerciales: se nota cierta escasez en las zonas llamadas super A, las consideradas mejores en una ciudad; precios muy elevados en todas las zonas y existencia de locales vacíos durante largo tiempo.
Existen locales en zonas de segundo orden comercial que no logran alquilarse, y muchos otros en los que a lo largo del tiempo se van abriendo y cerrando negocios sin parar. La combinación de estos dos factores indica claramente que los locales comerciales de las zonas B y C están sobre valorados: a los propietarios les cuesta alquilarlos y un alto porcentaje de quienes abren negocios en ellos se ven abocados al cierre.
El hecho de que en un local cierren todo tipo de negocios puede responder a lo siguiente: puede ser que éste sea demasiado caro para la capacidad de venta que tiene, porque ningún negocio ni ningún empresario es capaz de rentabilizarlo. Este fenómeno toma especial importancia cuando se analiza la evolución de un local en un plazo medio.  
 
¿Cuánto tiene que valer ese local?
Para saber si el precio de un local es el adecuado, lo fácil es comparar el precio de alquiler total, el precio por metro cuadrado, el plazo de contrato y de obligado cumplimiento, las fianzas, el coste de traspaso y el coste de adaptación con respecto a otros locales similares de la zona. Sin embargo estas variables, siendo muy importantes, sólo aportan parte de la realidad, que es el coste, pero no representan el valor real de generación de negocio que tiene el local. Para saber si un local es caro o barato no debemos fijarnos en las cifras absolutas de los costes. Un local no es caro o barato porque el alquiler suba a 3.000 o 6.000 euros€sino por el importe de los beneficios anuales que nos va a dar sobre la inversión realizada. ¿Qué es más caro pagar 3.000 euros al mes por ganar 10.000 euros al año o pagar 6.000 euros para ganar 100.000?
Cuando una zona está sobre valorada casi todos los negocios que han abierto van mal o venden poco. Y al revés pasa lo mismo: si una zona o centro comercial funciona y los precios son razonables, el negocio va bien para la mayoría de empresarios que se encuentran en ella. Por eso es importante evaluar qué sucede en el entorno con los demás negocios, para compararlo con lo pueden conseguir negocios similares en otras zonas, y saber así si la zona es buena o no.
 
 
Calcula qué vale un local comercial
 
El precio de mercado: el coste
En la práctica, un local cuesta según un estándar que viene marcado por la ciudad, la zona en la que esté, la calle y los metros que tenga. El mercado tiende a fijar los precios según las últimas colocaciones de productos similares que han habido. Así, cuando un local sube de precio, todos los locales disponibles similares tienden a subir rápidamente. Por el contrario, el movimiento de bajada suele ser mucho más lento.
 
El valor lógico: la capacidad de beneficios
En la lógica el valor real de un local está en la capacidad que tiene para hacer ganar dinero a quien lo explote. Si en un local o en una zona todos los negocios cierran significa que cuesta más de lo que vale. Por lo tanto el valor de un local no es su coste por metro cuadrado de alquiler, sino la capacidad que tiene de generar ventas y sobre todo el efecto que tiene sobre el beneficio real de quien lo explota.
 
 
¿Qué hay que tener en cuenta?
 
Para evaluar más correctamente el valor de un local, además de ver los costes, se pueden analizar también aspectos del potencial de negocio, como:
• ¿Cuántos negocios han cerrado en los últimos 5 años en ese local y por qué?
• ¿A qué se dedicaban esos negocios?
• ¿Cuánto vendieron esos negocios anualmente?
• ¿Cuál es su opinión sobre el local en cuestión?, ¿Por qué cerraron?
• ¿Cuánto venden los locales más próximos o adyacentes? ¿Pueden las ventas de esos locales, matizando según el sector, la imagen y los metros, indicarnos algo de la venta que podremos conseguir nosotros?
• ¿Cuánto venden los locales de nuestros competidores más cercanos?
• ¿Cuánta gente de nuestro público objetivo se encuentra en el área de influencia del local?
• ¿Es el punto muerto del local que analizamos fácil o difícil de alcanzar teniendo en cuenta los costes fijos y la estructura de márgenes brutos?

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